양도소득세 중과세는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율에 추가 세율을 더해 과세하는 제도입니다. 이는 부동산 투기 억제와 시장 안정화를 목적으로 도입된 규정으로, 주택 수와 보유 지역에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.
- 기본세율: 6% ~ 45% (누진세율)
- 중과세율:
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
즉, 동일한 양도차익이라도 다주택자는 일반 1주택자보다 훨씬 높은 세율을 적용받게 됩니다.
2025년 기준 중과세 유예 조치
정부는 다주택자의 세 부담을 완화하고 시장 거래를 활성화하기 위해 양도세 중과세 유예 조치를 시행하고 있습니다.
- 유예 기간: 2022년 5월 10일 ~ 2026년 5월 9일
- 적용 대상: 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자
- 혜택: 유예 기간 동안에는 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)만 적용
따라서 유예 기간 내에 주택을 매각하면 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
단기 보유 주택에 대한 중과세
유예 조치와 별개로, 단기 보유 주택에 대해서는 여전히 높은 세율이 적용됩니다.
- 1년 미만 보유: 양도차익의 70% 과세
- 1년 이상 ~ 2년 미만 보유: 양도차익의 60% 과세
즉, 단기 매매를 통한 시세 차익을 억제하기 위한 강력한 규제가 유지되고 있습니다.
장기보유특별공제 적용
장기보유특별공제는 주택을 오래 보유한 경우 양도차익의 일정 부분을 공제해주는 제도입니다.
- 1세대 1주택자: 최대 80% 공제
- 다주택자: 최대 30% 공제
예를 들어, 15년 이상 보유한 주택을 매각할 경우 다주택자라도 양도차익의 30%를 공제받을 수 있습니다.
절세 전략
- 유예 기간 활용
2026년 5월 9일까지는 기본세율만 적용되므로, 매각 시점을 조정해 세 부담을 줄일 수 있습니다. - 비조정대상지역 매각
조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과세율이 적용되지 않으므로, 해당 지역 주택 매각을 우선 고려하는 것이 유리합니다. - 1세대 1주택 비과세 요건 충족
보유 2년 이상, 거주 2년 이상 요건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. - 분할 매각 전략
양도차익이 큰 경우 여러 해에 걸쳐 나누어 매각하면 누진세율 부담을 줄일 수 있습니다.
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실제 사례
서울 강남구 아파트를 15년 이상 보유한 다주택자가 있다고 가정해 보겠습니다.
- 양도가액: 20억 원
- 취득가액: 8억 원
- 양도차익: 12억 원
- 중과세율 적용 시: 약 3억 5천만 원 세금 부담
- 유예 기간 내 매각 시: 약 1억 3천만 원 세금 부담
즉, 유예 기간을 활용하면 약 2억 원 이상의 세금을 절감할 수 있습니다.
다주택자 양도세 중과세 규정은 보유 주택 수, 지역, 보유 기간에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 특히 2026년 5월 9일까지 이어지는 중과세 유예 기간은 세금 절감의 중요한 기회가 될 수 있습니다. 따라서 매각 시점과 보유 주택의 조건을 꼼꼼히 검토해 전략적으로 대응하는 것이 필요합니다.