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토지 분할과 합병은 지적 정리와 등기, 인허가가 유기적으로 연결된 행정 절차입니다. 분할은 한 필지를 둘 이상으로 나누는 것이고, 합병은 인접한 둘 이상의 필지를 하나로 묶는 것을 말합니다. 용도에 맞는 토지 활용, 개발, 매매, 담보 설정, 상속 정리 등을 위해 진행되며, 사전 검토와 권리관계 정리가 가장 중요합니다.
분할·합병 전 사전 점검
- 목적 확인: 개발, 매매, 상속, 담보 등 목적에 따라 인허가·세금·기한이 크게 달라집니다.
- 용도지역·지구 확인: 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 여부와 각종 지구·구역(개발제한, 문화재, 고도지구 등)을 확인합니다.
- 지목·지적현황 확인: 지목(대, 전, 답, 임야 등), 면적, 경계, 도로 접함 여부, 형상 등을 검토합니다.
- 권리관계 점검: 저당권, 지상권, 가압류, 전세권, 지역권 등 설정 여부가 분할/합병 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 건축물 존재 여부: 건축법상 대지 분할 제한, 건축선·도로 요건, 건폐율·용적률 영향 등을 미리 확인합니다.
- 인허가 필요 여부: 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 형질변경 허가 등 사전 허가가 필요한지 검토합니다.
- 지자체 조례 확인: 최소 분할 면적, 도로 접도 요건, 특례 등은 시·군·구 조례로 상이할 수 있습니다.
토지 분할 절차
- 사전 상담 및 요건 검토
- 내용: 시·군·구청 지적부서, 건축과, 도시계획과, 농지·산림부서와 목적에 따른 가능 여부를 상담합니다.
- 포인트: 건축 목적 분할은 건축법상 도로 접도, 대지분할 제한을 우선 확인하는 것이 안전합니다.
- 지적측량 의뢰
- 내용: 한국국토정보공사(LX) 또는 등록 지적측량업체에 분할측량을 의뢰합니다.
- 포인트: 경계복원 후 분할선을 설계하고, 현황(옹벽·담장·도로)과 불일치 시 경계협의가 필요할 수 있습니다.
- 개발·전용 등 인허가 처리(필요 시)
- 내용: 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등 목적에 맞는 허가를 선행합니다.
- 포인트: 허가가 선행되지 않으면 분할 자체가 제한되거나, 분할 후 개발이 불가할 수 있습니다.
- 분할 신청
- 내용: 지적소관청(시·군·구청)에 토지분할 신청서를 제출합니다.
- 포인트: 신청 시 분할도면, 측량성과도, 이해관계인 동의(공유자 등), 위임 서류를 정확히 갖춥니다.
- 현지 조사 및 지적공부 정리
- 내용: 현장 확인 후 분할 승인, 신지번 부여, 면적 확정이 이루어집니다.
- 포인트: 도로·구거 등 공공용지 편입 여부, 잔여지 활용 가능성(맹지 발생 방지)을 확인합니다.
- 등기 절차
- 내용: 분할 완료 후 각 필지에 대해 소유권 표시변경등기(분할에 따른 변경)를 신청합니다.
- 포인트: 저당권 등 부기등기 승계·재설정 필요 여부를 사전에 금융기관과 협의합니다.
- 세금·부담금 정산
- 내용: 등록면허세, 지방교육세, 인허가 연계 부담금(농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등)을 납부합니다.
- 포인트: 목적·면적·지역에 따라 산식이 달라 예산을 여유 있게 계획하는 것이 좋습니다.
토지 합병 절차
- 합병 요건 확인
- 내용: 원칙적으로 같은 소유자, 같은 지목, 같은 시·군·구 관할, 상호 접한 토지여야 합니다.
- 포인트: 권리관계(저당권 등)가 다르면 정리 또는 이해관계인 동의가 필요합니다. 공유토지는 전 공유자의 동의가 원칙입니다.
- 지적측량 및 합병 설계
- 내용: 경계 일치 여부를 확인하고, 필요 시 경계 조정·정형화 설계를 진행합니다.
- 포인트: 도로 접도 확보, 향후 건축 가용성(대지 형상)까지 고려해 합병선을 설계합니다.
- 합병 신청
- 내용: 지적소관청에 토지합병 신청서와 합병도면, 권리관계 서류를 제출합니다.
- 포인트: 지목이 다르면 변경허가 또는 지목변경 절차를 병행해야 합니다.
- 지적공부 정리 및 신지번 부여
- 내용: 합병 승인 후 하나의 필지로 정리되고 새로운 지번과 면적이 확정됩니다.
- 합병등기
- 내용: 등기소에 합병등기를 신청해 등기부를 단일 필지로 정리합니다.
분할 시 자주 발생하는 제한 사항
- 맹지 발생 금지: 도로에 접하지 않는 필지를 만들면 건축·개발이 사실상 불가능합니다.
- 최소 분할 면적: 농지·임야 등은 조례로 최소 분할 면적이 정해진 경우가 있습니다.
- 건축물 존재 토지: 건축물 대지가 분리되어 건축법 위반 상태가 될 수 있으니 건축선·주차장·건폐율을 함께 검토합니다.
- 공유지 및 공공시설: 구거, 도로, 하천 편입·분할은 별도의 협의와 절차가 필요합니다.
- 지구단위계획·개발행위 허가조건: 면적·형상·조경·주차 등 사후 이행조건을 해치지 않도록 설계해야 합니다.
필요 서류 체크리스트
- 신청인 신분증 및 도장: 대리인 진행 시 위임장 필수.
- 토지분할/합병 신청서: 지자체 서식 사용.
- 지적측량 성과도 및 분할/합병도면: 측량업체 발급.
- 토지대장·등기사항증명서: 최신본 확인.
- 지적도/임야도 사본: 경계 및 형상 확인용.
- 이해관계인 동의서: 공유자, 저당권자 등 권리자.
- 인허가 관련 서류: 개발행위허가, 농지·산지 전용허가 등 결정·의견서.
- 건축 관련 서류: 건축물대장, 배치도(건축 목적일 때).
- 지목변경 관련 서류: 실제 이용 현황 입증자료(사진, 공사내역 등).
- 수수료 및 세금 납부 영수증: 등록면허세, 교육세, 부담금 등.
기간과 비용 개략
- 처리 기간: 단순 합병은 수 주, 분할은 측량·인허가 포함 시 수 주~수 개월 소요될 수 있습니다.
- 측량 비용: 면적·현황(경사, 경계분쟁)에 따라 변동.
- 세금·부담금: 등록면허세·지방교육세, 전용·개발 관련 부담금은 면적·지역·용도에 따라 차등.
- 설계·대행 비용: 인허가 필요 시 별도 설계·대행비가 발생할 수 있습니다.
실무 팁
- 목적 맞춤 설계: 건축 예정이면 건축사와, 개발이면 도시계획 전문가와 초기 설계를 함께 잡는 것이 효율적입니다.
- 권리관계 선정리: 저당권·가압류 등은 금융기관 협의 후 순차 정리 계획을 세우십시오.
- 도로 확보: 분할 단계에서 법정 도로 접도(너비·접합 길이)를 만족하도록 설계해야 후속 인허가가 원활합니다.
- 맹지 해소 방안: 필요 시 통로 지분 확보, 도로 예정지 편입 협의, 합병·교환 등을 선검토합니다.
- 지자체 질의: 최소면적, 특례, 예외 인정 여부는 관할 부서에 사전 회신을 받아 리스크를 줄입니다.
- 서류 일치: 도면, 신청서, 등기자료의 면적·경계·지목 표기가 한 글자라도 상이하면 반려될 수 있습니다.
토지이동(분할,합병,지목변경등)신청 | 강남구청 > 종합민원 > 종합민원 > 민원서식(사무편람)
토지이동(분할,합병,지목변경등)신청 | 강남구청 > 종합민원 > 종합민원 > 민원서식(사무편람)
지적공부[토지(임야)대장,지적(임야)도]의 토지이동(분할,합병,지목변경등)을 신청받아 정리하는 업무
www.gangnam.go.kr
자주 묻는 질문
- 분할 뒤 지번은 어떻게 되나요? 기존 지번은 폐지되고 각 필지에 새로운 지번이 부여됩니다. 주소도 이에 맞춰 변경됩니다.
- 저당권이 있으면 분할 가능한가요? 가능합니다. 다만 채권자 동의가 필요하거나 담보 재설정이 요구될 수 있습니다.
- 지목이 달라도 합병되나요? 원칙적으로 동일 지목 합병이 원칙이므로 지목변경 절차를 병행한 뒤 합병하는 것이 일반적입니다.
- 농지 분할 제한이 있나요? 조례상 최소 분할 면적, 임대차·전용 조건 등에 제한이 있을 수 있으니 관할 농지부서 확인이 필요합니다.
- 분할 후 즉시 건축 가능한가요? 분할 자체는 지적 행정행위일 뿐이므로, 건축은 별도 인허가 요건을 충족해야 가능합니다.
토지 분할·합병은 지적측량, 인허가, 등기, 세금이 맞물리는 복합 절차입니다. 목적과 요건을 명확히 하고, 관할 지자체의 조례와 인허가 가능성, 권리관계를 사전에 점검하면 기간과 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 처음 진행하시는 경우에는 측량·인허가·등기까지 원스톱으로 지원하는 전문가와 협업하시는 것이 안전합니다.
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